Secondo il rapporto Abitazione nell’Unione Europea: evoluzione del mercato, fattori sottostanti e politiche, pubblicato martedì (15) dalla Commissione Europea, il mercato immobiliare portoghese figura tra i più inflazionati dell’Unione Europea.

Il documento indica che i prezzi delle abitazioni nel paese sono superiori del 35% al loro valore reale di mercato, rendendo il Portogallo l’unico Stato membro in cui la sopravvalutazione è aumentata in modo significativo nel 2024.

Il rapporto cita il turismo, la mancanza di nuove costruzioni e l’impatto degli investitori istituzionali come fattori determinanti per l’aumento dei prezzi delle case.

Turismo e affitti a breve termine

Secondo il rapporto, il turismo è oggi il principale fattore di pressione sul mercato immobiliare portoghese. L’espansione delle piattaforme di affitto a breve termine, come Airbnb, ha ridotto l’offerta di alloggi per affitti a lungo termine, soprattutto nelle aree turistiche di Lisbona, Porto e Algarve.

“L’aumento degli affitti a breve termine è strettamente legato alla crescita dei prezzi delle case e dei canoni”, conclude la Commissione. Lisbona e Porto sono esempi emblematici della cosiddetta “turistificazione”, fenomeno che preoccupa anche città come Barcellona e Venezia.

Crescita storica e mancanza di edilizia pubblica

Tra il 2014 e il 2024, i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati in media del 50%, ma in paesi come Portogallo, Ungheria e Lituania, l’aumento ha superato il 200%.

Il rapporto evidenzia che il Portogallo ha uno dei tassi più bassi di edilizia pubblica in Europa—solo il 2% del totale—secondo lo studio Lo Stato della Nazione e le Politiche Pubbliche 2025 dell’ISCTE. Questa carenza strutturale limita l’accesso alla casa e aggrava la crisi abitativa, soprattutto nelle aree urbane ad alta domanda.

Investimenti istituzionali e lentezza nelle licenze

Un altro punto critico riguarda il ruolo degli investitori istituzionali, come fondi pensione e compagnie di assicurazione, che hanno ampliato i loro portafogli immobiliari durante il periodo dei bassi tassi d’interesse. Il rapporto afferma che questi soggetti “hanno avuto un ruolo importante nell’aumento dei prezzi nell’ultimo decennio, in particolare nelle capitali europee”.

La burocrazia nelle autorizzazioni edilizie è considerata un ostacolo. Mentre paesi come la Lituania impiegano tre settimane per rilasciare i permessi, in Portogallo la media è di 31 settimane. Questo ritardo, insieme alla carenza di manodopera nel settore, limita l’offerta e alimenta la crescita dei prezzi.

Immobili vuoti e pressione urbana

Il Portogallo figura anche tra i paesi dell’UE con il maggior numero di immobili vuoti—circa uno su sei è disabitato. La concentrazione di questi edifici nelle grandi città aggrava la scarsità di alloggi e aumenta ulteriormente la pressione sui prezzi.

La Commissione Europea avverte che la riqualificazione degli immobili vuoti dovrebbe essere una priorità della politica abitativa, integrando programmi di incentivi fiscali e di affitto accessibile.

Risposte e critiche politiche

La questione abitativa è diventata centrale nel dibattito politico portoghese. Il governo ha annunciato misure per incoraggiare la costruzione e l’affitto, tra cui la riduzione dell’IVA al 6% per lavori fino a 648.000 euro e affitti fino a 2.300 euro al mese.

Tuttavia, la Commissione Europea critica la lentezza e l’inefficacia delle politiche adottate, chiedendo una maggiore regolamentazione degli affitti e un controllo più rigoroso sugli alloggi turistici. Le proteste di piazza e il malcontento popolare dimostrano che il problema è tutt’altro che risolto.